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高力国际6月上海房地产市场研究报告
发布时间:2014-11-19 阅读:1193次   打印本页 || 关闭窗口

高力国际6月上海房地产市场研究报告

上海房地产投资市场中气氛转暖,交易案例渐多,在六月即有漕河泾一处办公园区办公楼被转让给一家国内机构。

5月上海住宅市场延续前四月的回暖趋势,销量同比继续上升,同时价格也有所反弹。

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随着发展商纷纷补充土地储备,土地拍卖市场更趋活跃,价格也回到金融危机前水平。

随着市场气氛转暖,投资交易活动也有了活跃的迹象。

住宅物住宅物业业市场市场

虽然从5月份开始,上海市政府重申购买第二套住宅的首付不得低于40%的规定须严格执行,各银行住宅按揭贷款政策因此有所收紧,但5月住宅市场销量并未回落,环比较4月上升9.7%,同比去年则大幅上升91%,市场加速回暖。今年1-5月住宅市场销售面积同比上升50.6%

全国来看,自3月以来70个大中城市房屋销售价格指数环比持续上升,5月份升幅进一步扩大至0.6%。销量方面,1-5月住宅销售面积同比上涨26.7%。参考数家 房地产 开发商如万科、保利、金地以及中海的5月销售面积及金额保持稳定增长。今年以来,全国房地产市场的持续回暖,将会逐渐刺激开发商的投资意愿。

房地产房地产投资投资

全国来看,房地产开发投资略有回稳,前5个月同比微升6.8%。但房屋新开工面积同比依然下跌,在销售持续上升背景下,显示去库存化趋势继续。预期在库存回落持续一段时间后,房地产开发投资将会显著回暖。

同期上海房地产thldl.org.cn投资市场中气氛转暖,交易案例渐多,在六月即有漕河泾一处办公园区办公楼被转让给一家国内机构。

土地市场土地市场

受开发商持续补充土地储备影响,各大城市土地市场纷纷转暖。1-5月上海共计成交土地面积达642万平米,同比上升116%6月以来市场中出现几宗成交案例,引起市场关注。如6月上旬所成交的一幅长宁区邻近中山公园的住宅类土地以底价的2.1倍成交,楼板价超过每平米2万人民币。土地出让价格已大致回归08年中期水平。而长宁区作为中心城区,土地供应稀少,也进一步推高了其土地价格。

上海对于6月新推出的住宅土地地块,并未规定必须执行“70/90”的限定政策(065月起经政府规定住宅开发建设项目总面积70%以上须为建筑面积90平米以下单元)。目前上海虽未像北京正式表明不再执行“70/90”政策,但预期未来对于住宅土地开发限定将会有进一步的松动。而这将鼓励更多开发商投入房产开发,对未来中长期的供求平衡有所裨益。

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近日,市场纷纷议论上海市政府有可能重新推出非本市居民购房可入上海户籍的政策(蓝印户口),此项措施,与购房退税通常都被视作刺激住宅市场更为有力的政策。在1998年中至2002年的房产市场低迷时期,上海曾推出以上两项政策,若这次再次出台蓝印户口政策,拉动上海房地产thldl.org.cn市场的效果是否明显呢?

蓝印户口政策是否有其吸引力?

物以稀为贵

在引入蓝印户口政策期间,市政府每年提供的蓝印户口配额相当有限,据报道大约为1万个左右,而其仅占上海户籍人口约0.07%。蓝印户口政策的本意是吸引全国高素质专业人才加入上海以促进本地经济发展。有限的配额实际上表明地方政府仅希望引入对经济发展更有附加价值的高级人才,而对本地的公共资源也没有太多占用。

蓝印户口在其实施期间相当受欢迎,其在生活上有诸多便利,除了在上海的就业前景更佳以外,拥有上海户口也意味着可被纳入本地退休及医疗保险等多种社会福利体系。而人们更为在意的是,子女也可因此在上海本地就学,享受更好的教育资源。虽然蓝印户口政策停止施行后引入了居住证制度,但临时性的登记时时需要更新,蓝印户口有机会升级为正式户籍使其具有更大吸引力。

依据资质颁发

蓝印户口取消后,政府则主要以综合素质为评判标准来评定是否申请人可入本地户籍,综合素质主要指申请人的学历及专业资格,而非个人收入或个人资产等其他财富。除此以外没有其他获得户籍的有效渠道。因此如果可以通过购房或投资获得蓝印户口,则无疑将为上海紧闭的户籍政策开出一扇窗。

市场对于上一轮蓝印户口政策反应如何?

1998年到2002年期间,在各种可能获得蓝印户口的方式中,购房入户的门槛和难度相对合理。当时可办理蓝印户口的购房标准是购买中心城区70平方米、总价35万元的住房或非中心城区总价10万元的住房,即办理蓝印户口的最低标准是10万元。而通过投资获得户籍则需要投资100万元以上。由于政策效果滞后,同时正值亚洲金融危机后市场低迷,实际上1998年至2000年蓝印户口购房套数并不多。但随着市场在2000年后的逐步回稳,蓝印户口购房数量从19982000年的总计约1.7万套快速增长至2001年的约2万套,在政策叫停前的20021季度,该数字达到了6,600套。也就是说蓝印户口购房量占全部购房量比例从1998年至2000年的约5%激增至200120021季度的约15%

不过值得注意的是尽管蓝印户口购房数量逐步上涨,总体住宅市场需求只是平稳增长,价格升幅也不大,显示蓝印户口对楼市的实质影响并不大。实际上,直到2003年成交量才开始快速上扬,而当时蓝印户口政策已取消。由此可见上一轮蓝印户口政策对市场具有一定促进作用,但其促进作用并非根本性的,且有一定滞后。可以说当时蓝印户口对住宅市场的促进作用并非雪中送炭,而只是锦上添花

蓝印户口能带动本轮市场回调吗?

如果上海这次再次推出蓝印户口政策,我们相信由于上海户籍的优势,该政策对非上海户籍人口具有一定吸引力,特别是那些低学历人口,但对上海本地人和外籍人士购房需求的促进并不大。促进的效果取决于政策门槛的高低,即购房价格标准的高低。如果价格标准较低,将带来更多的潜在购房者,从而更有力地推动市场。反之,则对市场的促进作用有限。同时由于目前市场对蓝印户口的认知更为清晰,将会较快有所反应。快速的推动效果将有助于帮助市场立即恢复调整。

 

 

 

 

 

 

 

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